Мы используем файлы cookie, чтобы обеспечить лучшую работу сайта.
Хорошо, больше не показывать
LOOQME Блог

Украинский рынок недвижимости: тенденции, цены, перспективы

Аналитика Кризис Опыт

Разрушены города и села, повреждены жилые и нежилые дома, продолжение строительства новостроек и запуск новых проектов – реальность украинской сферы недвижимости.

Компания LOOQME совместно с PR-market и PRess Association UA ​​провели пресс-ланч с представителями компаний-застройщиков, владельцами строительного бизнеса и медиа, чтобы выяснить состояние украинского рынка недвижимости и его перспективы.


Встреча началась с выступления первого секретаря Национального союза журналистов Лины Кущ. Она еще раз напомнила, в каких условиях приходится работать представителям СМИ, чтобы доносить информацию о войне в Украине.

Собрали для вас тезисы выступлений о рынке недвижимости. Полное видео пресс-ланча доступно по ссылке.

Денис Судилковский, маркетинг директор ЛУН

Тема: Что спасет рынок недвижимости (и нужно ли его спасать)?


Два ключевых мнения о рынке недвижимости:
  1. рынок остановился;
  2. на рынке недвижимости ожидается огромный бум.

Исследование психоэмоционального состояния украинцев в 2022 году (данные Gradus, Moving Forward Together, Centre for Economic Recovery, Advanter):

  • 67% испытывают опасность
  • 58% считают, что Украина построит сильную экономику
  • 55% считаются, что государство все отстроит и возместит
  • 77% получают зарплату
  • 49% не уверены в финансовом будущем
  • 44% верят в Президента
  • 62% верят в ВСУ
  • 49% главная эмоция: усталость

Мы устали и не верим, что в ближайшем будущем что-то будет стабильно. Мы очень волнуемся из-за денег. Тем не менее, мы очень верим в Президента и еще больше мы верим в Вооруженные силы Украины. У нас уже сейчас есть проблемы с деньгами, мы видим, как растут цены на продукты, мы не уверены в своем будущем и вообще не можем позволить себе такую роскошь как долгосрочное планирование. И все это проектируется на рынок недвижимости», — сказал Денис Судилковский.

Цены на недвижимость продолжают расти. Причиной является не только удешевление национальной валюты, но и разрушение логистической системы, внутренних соглашений, проблемы с металлом. Также раньше большинство стекла Украина закупала в россии и Белоруссии – теперь нужно заказывать его из Европы.
В коротком моменте жилье становится все более недоступным, но множество застройщиков возвращается к работе. 1160 ЖК (66% из всех ЖК в Украине) возобновили строительство.


ЛУН мониторит не только строительство новых объектов, но и отслеживает судьбу разрушенных или поврежденных в отношении новых многоэтажных домов (построенных с 2010 года). По результатам мониторинга 74% новостроек Бучи, Ирпеня и Гостомеля получили повреждения разной степени.

ЛУН создал проект "Дома войны", где собирает истории людей, чьи дома пережили военную агрессию, и есть возможность восстановить эти дома. Команда информационно помогает людям собрать средства на восстановление.


Стейкхолдеры рынка недвижимости: люди, застройщики, правительство.

Состояние стейкхолдеров сейчас:

Люди: нет финансовой уверенности.
Застройщики: имеют сокращение продаж и рост цен.
Государство проводит реформы для обеспечения доступной ипотеки, но война продолжается и экономика страны нуждается в поддержке.
Необходимо включить четвертого стейкхолдера: иностранных партнеров.

Функции, которые могут выполнять стейкхолдеры:

Люди: создавать рабочие места (60% ВВП — удел малого и среднего бизнеса в развитых европейских странах).
Правительство: создавать условия для развития экономики.
Застройщики: строить как стратеги.
Иностранные партнеры: предоставлять ресурсы, мониторинг и контроль.

  • 1 миллион семей потерял жилье: 131 000 домов разрушены (данные KSE на 22 августа 2022 года). К сожалению, эта цифра растет с каждым днем. Довоенный объем рынка недвижимости: 3-4 млрд долларов в год. Дополнительные потребности в жилье в результате войны: около 50 млрд долларов. С исключительно внутренними возможностями восстановление страны будет длиться десятилетие.

  • Во время восстановления страны нужно задавать вопросы не восстановления разрушенного, а построения нового, проанализировав наши и мировые ошибки прошлого. Мы можем построить что-нибудь новое и от нас зависит, насколько оно будет качественным, комфортным и безопасным. Мы можем строить не по советскому примеру, а создавать города будущего.

Сергей Молдаховский, маркетинг-директор и член правления DOM.RIA и AUTO.RIA

Тема:Ценности бренда DOM.RIA и аналитика, как покупали и арендовали жилье украинцы


С началом полномасштабного вторжения, понимая, что людям нужно будет переезжать и немедленно искать новые дома, dom.RIA реализовала новый вид проверки недвижимости – по видеозвонку.


С апреля рынок аренды жилья начал восстанавливаться. Но он изменился: свое жилье сдает в аренду многие люди, которые не планировали это делать. Хотя им и нужны средства, аренда для них не бизнес. Эти владельцы более лояльны в вопросе цены, но придирчивы при выборе новых жильцов их жилье. Для них базовым является сохранение недвижимости, уход за ней.




Олеся Романенко, адвокат и управляющий партнер Olsten partners law company

Тема: Юридические новеллы рынка недвижимости во время войны


С началом полномасштабной войны государство, защищая информацию, закрыло все доступы к реестрам прав на недвижимое имущество, реестры строительной деятельности, публичной кадастровой карты. В течение марта-апреля мы не могли видеть информацию, продавать, отчуждать, регистрировать право собственности и выполнять другую деятельность. Затем полномочия возобновились, но с определенными ограничениями:

  1. Не всем нотариусам разрешили проводить материальные действия по отчуждению объектов недвижимого имущества, а также проводить государственную регистрацию прав. Список нотариусов, которым разрешено это осуществлять, размещен на сайте Министерства юстиции.
  2. Запретили заключать договор купли-продажи, если с момента государственной регистрации прошло менее одного месяца.
  3. Появились ограничения на продажу недвижимости на основании доверенности, если с момента ее выдачи прошло больше месяца.

  • Принят Закон "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем". Теперь для того, чтобы застройщик мог продать инвестору еще не построенную квартиру, он сначала должен зарегистрировать этот объект (т.е. право на эту квартиру как объект жилой недвижимости) в реестре прав на недвижимое имущество. Таким образом, инвесторы будут защищены от повторных перепродаж.

  • Договор с полным возвратом средств может быть расторгнут, если застройщик задерживает ввод здания в эксплуатацию более чем на 6 месяцев.

  • Создан реестр поврежденного и утраченного жилья. Это возможность сделать перепись имущества, чтобы потом была возможность государством возмещать это имущество и жилье.

  • На период военного времени и в течение одного года после войны строительство домов: индивидуальных, жилых, садовых, дачных, а также зданий и сооружений не выше двух этажей и площадью до 500 м² может происходить без строительного паспорта.

  • Один из самых сложных этапов в строительстве – согласование градостроительных условий. На сегодняшний день, если в течение 10 дней орган архитектуры и строительства не предоставил градостроительные условия или отказ в их предоставлении, на одиннадцатый день такие условия считаются неизданными и лицо может строить без них, не нарушая при этом законодательства.

  • Упрощенные требования к качеству строительных материалов и ведению строительной деятельности. Чтобы строить сейчас, не нужно иметь лицензию — достаточно подать декларацию в орган местного самоуправления и получить право строить (порядок будет действовать на время войны и три месяца после завершения).

  • Проводятся изменения в государственные строительные нормы.

Виктор Коваленко, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо», руководитель портала загородной недвижимости zagorodna.com

Тема: Анализ рынка коттеджных городков Украины-2022


  • Рост или падение спроса на недвижимость в коттеджных городках в условиях войны зависит от региона, местоположения, удаленности от города, готовности, типа недвижимости и удаленности от мест боевых действий.
Замечена новая тенденция: клиенты интересуются более известными городками, давно на слуху у покупателей.

В западных регионах Украины спрос в начале войны упал на 20-79%, а вот в Закарпатской, Львовской, Ивано-Франковской областях он возобновился: спрос на недорогие таунхаусы с ремонтом среди переселенцев из Харьковской и Николаевской областей.

В центральной Украине спрос упал с 50% до 70%. Анализ нескольких районов Киевской области показал, что спрос в Броварском и Бориспольском районах снизился от 20% до 80%, а в Васильковском – на 100%. Это связано с тем, что в этом районе строится много коттеджных городков с типом недвижимости "коттедж", которые очень дорогие и на сегодняшний день спросом не пользуются.

  • Застройщики говорят, что есть интерес к коттеджным городкам, просмотры, но до сделок дело доходит редко. Есть большой отложенный спрос: покупатели ждут обрушения рынка и падения цен, чтобы инвестировать с выгодой для себя. Также в условиях войны и неопределенности люди боятся инвестировать в дома.


В Ивано-Франковской области стоимость квадратного метра выросла на 118%. Это связано с тем, что в регионе много коттеджных городков возле Буковеля с высокими ценами.


Стоимость зависит от домов в коттеджных городках зависит от типа недвижимости.

Виктор Коваленко прогнозирует дальнейшее снижение спроса и стоимости недвижимости в коттеджных городках. Причины: высокая конкуренция среди застройщиков загородной недвижимости в городах-миллионниках и пригородах, снижение реальных доходов украинцев, отсутствие ипотечного кредитования на первичном рынке в сегменте загородной недвижимости, снижение платежеспособного спроса.
По прогнозам Виктора ситуация изменится и спрос вырастет в марте-апреле 2023 года.


Роман Орлов, руководитель социальных и благотворительных проектов International Ukrainian Crisis Fund.
Американский фонд, основанный в начале полномасштабного российского вторжения и направленный на объединение ресурсов, имеющихся в США, для распределения и помощи в Украине.

Тема: Сотрудничество с международными и национальными фондами. Восстановление и инфраструктура


Роман Орлов рассказал о двух направлениях, по которым Ukrainian Crisis Fund сейчас общается с США.

Первый – это государственные фонды. Это гранты от американского руководства для проектов, которые будут осуществляться в Украине по восстановлению разных категорий зданий. Это жилые частные и многоквартирные дома. Также сады, школы, больницы. Американское руководство сейчас готовит несколько грантов. Грантополучателями станут фонды, выдача грантов будет проходить на конкурсной основе. Есть информация, что на данном этапе государственные фонды не могут выделять Украине помощь, потому что боевые действия еще не закончились.
В настоящее время указанные гранты находятся на этапе разработки и будут опубликованы в конце 2022 года. Гранты не будут дать: фонды могут подавать заявки, но реализация проектов состоится только после завершения военных действий или же будет найдено определенное другое решение.

Второе направление: это гранты частных фондов и фондов, созданных в поддержку Украины. Здесь речь идет о меньших суммах. Вероятно, деньги из таких организаций будут направлены на небольшие города и села для реализации проектов в одной местности. Или же фонд будет отвечать за определенное направление. К примеру, будет спонсировать замену поврежденных окон и дверей.

Пока нет целостного видения регулирования этих процессов. Единственное требование, которое уже есть у западных партнеров — надежность фондов, через которые будут реализовываться проекты. Это либо фонды с историей, либо прошедшие аудит или работающие в партнерстве с государственными органами.

Оксана Кононова, CEO&Founder LOOQME

Темы: Исследование инфополя рынка застройщиков и профильных СМИ


Оксана продолжила мнение Романа Орлова о том, что привлечение денег и инвестиций означает, в первую очередь, доверие за счет построенного института репутации.

Рынок жилой недвижимости в Украине мало занимался репутацией к полномасштабной войне. Вероятно, это особенности рынка: то есть использовались другие механизмы, другие инструменты. Это привело к тому, что системной работы по построению репутации бренда, доверия к бренду со стороны разных стейкхолдеров, не только потребителей, не производилось. Во время войны такую ​​работу проделать очень сложно. Тем более, военное время — это не то время, когда компании могут позволить себе очень много затрат. И их сокращение часто означает сокращение такой позиций как маркетинг, пиар и все то, что кажется не ко времени.

Тезисы по исследованию:
  • Мало информации со стороны застройщиков о поддержке: как ВСУ, так и людей, пострадавших от военных действий. Сейчас поддержка ВСУ и наличие четкой позиции у брендов это залог успеха и увеличение доверия от потребителей. Доверие – это будущие деньги или деньги сегодня.

  • Не видны коммуникации с иностранными партнерами. Компании, которые занимаются строительством жилья сейчас, никак себя не проявляют в публичном поле в коммуникации с зарубежными донорами и организациями: теми, кто в будущем мог способствовать восстановлению Украины. Эта коммуникация происходит больше на уровне инвестиционных фондов, уже имея репутацию и опыт, пытаются построить пути, чтобы в будущем получить финансирование. Вероятно, ближе к победе этой коммуникации становиться больше.


  • Не хватает стабильности и объема коммуникации. Кажется, что в среднем количество упоминаний застройщиков достаточно велико, по сравнению с любой другой отраслью. Но из них публикаций в главной роли очень мало. Не хватает системности, разнообразия тематик, спикеров и интереса к построению публичности этих брендов для потребителя, государства и других групп стейкхолдеров.


В соцсетях все очень традиционно: есть Facebook и forum.domik.ua. Почти неразвит YouTube, который популярен и популярность которого только растет во время войны.

Сейчас есть большая возможность для коммуникации, которую почти никто из сферы жилой недвижимости не использует — это тема коммуникации будущего. Есть много комментариев о том, как все плохо, но никто не занимает нишу пророка о том, как счастливо будущее нас ждет. Первые месяцы полномасштабной войны было не до того, и сейчас тоже трудно что-то прогнозировать. Но донесение месседжей о будущем могло бы сыграть положительную роль в привлечении внимания к бренду и расширило бы коммуникационные возможности.

Ярослава Католик, основательница PRess Association UA и PR-market

Тема: PR и реклама в теме недвижимости. Что люди спрашивают, чем интересуются и как их заинтересовать застройщикам


После начала полномасштабной войны почти никто не говорит о пиаре и рекламе. Мы все видим стертые билборды в Украине и бизнес спрашивает себя, что делать дальше. Сокращается много расходов на рекламу и пиар.

  • Сейчас почти вся информация в инфопространстве – о войне. Информации по бизнес темам мало. Поэтому сейчас пора пиара начать говорить и стать лидером мнений. То, что было до полномасштабной войны, обнулось. Лидером инфопространства потом будет тот, кто коммуницирует именно сейчас. Но сейчас каждый считает, что коммуникация неуместна. Неуместно считать, что коммуникация неуместна. Людям нужна информация об экономике, бизнесе, а не только о войне. Поэтому у представителей рынка недвижимости сейчас есть шанс стать послами, если будут соблюдены правила коммуникации: не реклама продукта, а нативный пиар и польза информации. Стоит спрашивать себя: уместна ли в рамках военного положения эта информация?

  • Сейчас аудитория обращает внимание, насколько социально активна компания. Социальный проект должен быть максимально взвешенным, понятным и уместным для вашей целевой аудитории.


Все выступления спикеров можно посмотреть по ссылке.